Guía para compradores extranjeros: Gestión de la compraventa de un inmueble en España.
¿Quieres venirte a vivir a España? ¿Estás buscando una vivienda en España desde el extranjero? Gestionar la compraventa de un inmueble desde el extranjero siempre que cuentes con un abogado experto en la materia que esté cercano al lugar de la vivienda.
¿Cómo puedo gestionar la compraventa de mi futuro vivienda si estoy en el extranjero?
Lo más recomendable es asesorarte jurídicamente ya que, dada la relevancia de estas operaciones, siempre es necesario tener cierto conocimiento del Ordenamiento Jurídico del lugar donde se encuentra el inmueble. Las ramas más importantes en este sentido son el Derecho Civil (particularmente, contratos, propiedad y Registro), el Derecho Fiscal (que determinará el régimen tributario aplicable) y el Derecho de extranjería (Derecho a la libre circulación y residencia).
Gestionar la compraventa de una vivienda paso a paso
Si vas a iniciar una compra con un vendedor español conviene que conozcas el proceso y las cosas que debes tener en cuenta para llevarlo a cabo:
1º Solicitar la financiación. Debes de tener presente las distintas posibilidades a las que puedes optar a la hora de solicitar una hipoteca.
2º Solicitar el número de identificación de los extranjeros. La obtención del Número de Identificación de Extranjeros (NIE) es importante antes de escriturar la vivienda.
3º Tener acceso a una cuenta corriente en España. Necesario para acreditar el pago de la compraventa y de los impuestos derivados de ella.
4º Contar con un abogado. Preciso para verificar la capacidad jurídica de los vendedores, promotores inmobiliarios y demás intermediarios; redactar o revisar cada documento que deba ser firmado y que pueda comprometer sus intereses; garantizar que se cumplan todos los requisitos legales; y asegurarse de que la propiedad esté libre de deudas, gravámenes o cargas.
5º Estudio de la propiedad. El propietario o su representante deberán hacer llegar a la parte compradora la documentación de la propiedad que permita estudiar la viabilidad de la operación desde el punto de vista jurídico, urbanístico y fiscal.
6º Firma del contrato. Es muy importante que el cliente informe a su abogado de cualquier compromiso o condición que haya podido acordar tanto con el vendedor o sus representantes, como con los agentes, con objeto de plasmarlo en el documento.
7º Firma de la escritura y entrega de la posesión. Antes de la firma de la escritura tendrá que transferir ya sea a su cuenta bancaria española o a la cuenta de sus abogados en España los fondos para cubrir el precio, los impuestos y los gastos que se producirán.
8º Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad. Se requiere una tramitación posterior que consiste en retirar el documento original de la notaría, liquidar y abonar los impuestos correspondientes y, por último, presentar las escrituras en el Registro de la Propiedad para su inscripción plena.
9º Impuestos anuales para los propietarios de inmuebles en España.
Claves del Derecho Civil
Debemos verificar que la vivienda pertenezca a quien dice ser su propietario y que no tenga ninguna carga. Esto se puede hacer por medio del Registro de la Propiedad, solicitando una nota simple.
En el caso de haber cargas, habría que comprobar el coste y procedimiento para cancelarlas. Por ejemplo, si estamos ante una hipoteca podemos subrogarnos en la posición del deudor y descontar el capital pendiente de amortización del precio final de la operación, aunque necesitaremos la autorización del banco. Más complejo será levantar embargos, situación en la que probablemente no quede más remedio que abonar las deudas de las que responden.
También habrá que comprobar que el inmueble no tenga ocupantes. En caso contrario podríamos vernos en la necesidad de promover un desahucio, lo que alargará el proceso de toma de posesión.
En el caso de compras de obra nueva convendría comprobar el estado del edificio. Sin embargo, en España existe un régimen especial de responsabilidad para este tipo de ventas. De modo que el inversor estará considerablemente protegido.
Otro aspecto a considerar será el propio contrato de compraventa. Lo más habitual es combinarlo con un contrato de arras, que garantizará que la operación se resuelva exitosamente. Conviene redactar estos contratos con cautela y precisión, porque su incumplimiento conllevará el inicio de reclamaciones que podrían derivar en un juicio.
Claves del Derecho Fiscal
A nivel fiscal conviene conocer los impuestos aplicables a la operación. Estos supondrán un sobrecoste proporcional al precio de compra.
Aunque en España existen diferencias en materia tributaria entre las distintas autonomías, los impuestos más relevantes que deberemos considerar son:
- El impuesto sobre el valor añadido (IVA). Se aplica tan solo a la primera compra. Es decir, a las adquisiciones de obra nueva. Alcanza el 21 % del precio de transmisión.
- El impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPAJD). Se aplica a las compraventas de inmuebles sucesivas. Es decir, a aquellas “de segunda mano” o, dicho de otro modo, las que no afectan a obra nueva. En general se aplicará la modalidad de transmisiones patrimoniales, pero en el caso de entregarse la vivienda con subrogación hipotecaria o en otros negocios jurídicos también podría entrar en juego la modalidad de transmisiones patrimoniales.
- El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU). Más conocido como plusvalía, es un impuesto municipal que se devenga en las transmisiones de inmuebles con esta naturaleza. Aunque le corresponde abonarlo al vendedor, lo cierto es que en ocasiones se pacta un reparto, e incluso la delegación del pago sobre el comprador.
Conocer en detalle este sistema tributario será imprescindible para saber el precio final de la compraventa y evitar sobrecostes que no le corresponda pagar al comprador.
Claves del Derecho de Extranjería
El numero de identificación extranjera (NIE) y por consiguiente el permiso de residencia española es totalmente necesario para llevar a cabo todo tipo de operaciones y transacciones económicas y fiscales, como por ejemplo la compra o venta de propiedades, registro y pago de los impuestos en general, compra o venta de un vehículo, la obtención de una licencia de conducir, ser dueño de una empresa, trabajar, acceder a los servicios de seguridad social y de salud, los servicios públicos (por ejemplo, la contratación de agua y electricidad), la aceptación de una herencia, para un socio extranjero que quiera constituir una sociedad, etc.
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